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小區公共收益分配之爭
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2019/10/24 13:43:56  點擊:60
2010年5月,最高人民法院公報刊登了江蘇省無錫市春江花園業委會討要小區共有部分收益案。此案的焦點在于,對業委會成立以前的收益,業委會是否有權主張?業委會和物業公司又該按怎樣的比例分配? 業委會討要共有收益 2002年11月25日,無錫市春江花園住宅小區開發商與上海陸家嘴物業管理有限公司簽訂合同,約

2010年5月,最高人民法院公報刊登了江蘇省無錫市春江花園業委會討要小區共有部分收益案。此案的焦點在于,對業委會成立以前的收益,業委會是否有權主張?業委會和物業公司又該按怎樣的比例分配?業委會討要共有收益2002年11月25日,無錫市春江花園住宅小區開發商與上海陸家嘴物業管理有限公司簽訂合同,約定在業委會成立前,由物業公司指派其下屬無錫分公司實施春江花園的前期物業管理。2007年12月22日,春江花園業委會成立。“業委會成員大部分是機關事業單位的干部,對法律政策非常敏感。”業委會主任常本靖回憶說。業委會認為,根據法律規定,業主們對小區內收取的停車費、場地租賃費、會所收入等共有部分的物業管理收入都有份分配處置。“我們向物業公司提出,對共有部分收益應單獨建賬,不能與物業管理費混收混用。在保證物業公司運作成本的前提下,我們再加8%的利潤給物業公司。但經過半年多的協商,雙方沒有談攏。于是業委會根據業主大會的自治決議,決定炒了物業公司。”常本靖說。2008年7月17日,物業公司與業委會正式辦理移交手續,并簽訂了移交清單一份。根據清單,截至2008年6月30日,物業公司應向業委會移交的物業管理費等費用總額為232萬余元,其中小區共有部分收益結算的期間為2008年1月至6月。業委會審查物業公司移交的資料后卻提出,物業公司只拿出了業委會成立后的共有部分收益,在業委會成立之前的2004年至2007年間,收取的小區共有部分收入596萬余元卻沒有列入移交。由于數額相差懸殊,雙方無法協商一致,業委會遂訴至無錫市錫山區人民法院,要求物業公司立即返還移交清單確認的232萬余元中的227萬余元(差額5萬余元為雙方協議訂立后業委會認可應返還給物業公司的),以及2004年至2007年共有部分收益的70%即417萬余元,兩項合計645萬余元。法院判決公平分配在業委會成立之前,對小區共有部分收益,業委會是否有權提出分配要求?這成為雙方在法庭上爭議的最大焦點。被告物業公司代理律師認為,當小區業主的入住率不到50%時,無法成立業委會,這時開發商是大業主,有權與物業公司簽訂前期物業管理合同。該合同的主體是開發商,而非業委會,因此,業委會不具備訴訟主體資格,也無權對前期物業管理中的共有部分收益提出分配要求。被告方律師還提出,退一步說,即使業委會具有訴訟主體資格,其訴訟請求也已經超過二年的訴訟時效期間。而且,部分業主還欠繳131萬元的物業管理費,這些應當從移交的款項中扣除。法院認為,2004年至2007年春江花園小區業主共有部分的收入和支出以物業公司的報表為準。其中,2005年至2007年業主共有部分的總收益為414萬余元。而2004年的收益則無法在報表中體現,因此法院對2004年度收益分配的訴訟請求不予支持。關于收益的分配,由于雙方沒有合同約定,法律對此也沒有具體規定,法院認為應當在不違反法律原則的前提下,公平合理分配。共有部分管理收益應主要歸屬于全體業主,物管企業付出了管理成本,也應享有合理的回報。最終,法院給出了“三七開”的方案,即業主得七成,物管企業得三成。至于訴訟時效,法院認為,訴訟時效從當事人知道或應當知道權利受損后起算。本案中的訴訟時效應從業委會成立后,其知道或應當知道全體業主的權利受損時起算,故業委會的訴訟請求并未超過訴訟時效期間。此外,法院認為,訴訟的雙方當事人為業委會和物業公司,而欠繳物業管理費的為部分業主,雙方債權債務主體不同,不符合法定抵銷的規定,因此,物業公司主張行使抵銷權沒有得到支持。最終,法院一審判決,物業公司應當將移交清單確認的款項227萬余元、2005年至2007年間小區共有部分收益的70%即289萬余元,合計517萬余元,返還給業委會。一審宣判后,原被告雙方均沒有提出上訴。

轉自:人民法院報

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