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小區違建千千種,管理方式各不同。四則業主典型違建案例告訴物業人該如何視情況恰當履責
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2019/10/24 13:51:08  點擊:87
案例一: 業主違章搭建構筑物 物業起訴拆除獲法院支持 雖然違章搭建行為損害了全體業主的利益,并未直接損害物業公司的利益,但是物業有權以自己的名義起訴違章搭建業主,要求拆除違章搭建。 王敏系萬科星園小區9號樓X房屋的業主,自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全體業主共同部分私自搭建構筑物,北京萬科物

案例一:

業主違章搭建構筑物

物業起訴拆除獲法院支持

雖然違章搭建行為損害了全體業主的利益,并未直接損害物業公司的利益,但是物業有權以自己的名義起訴違章搭建業主,要求拆除違章搭建。

王敏系萬科星園小區9號樓X房屋的業主,自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全體業主共同部分私自搭建構筑物,北京萬科物業認為,王敏的行為嚴重侵害了全體業主的共同權益。為維護全體業主的合法權益,現訴至法院要求:判令王敏拆除位于北京市朝陽區仰山路萬科星園9號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構筑物。

王敏辯稱:不同意原告的訴訟請求。理由是:程序上萬科物業提交的證據物業管理合同的期限是到2013年12月31日,以及到期,萬科星園小區涉及違建比較普遍,應當追加所有違建業主都應作為本案共同被告。事實上王敏之所以在二層露臺上搭建,是為了解決冬季保溫的問題,不存在損害其他業主利益的情況,在購買該房屋時前手業主已和業主進行過溝通,物業公司同意在個人露臺上搭建。

法院審理后認為:萬科星園小區業主大會與原告簽訂了《萬科星園物業服務合同》,且合同期滿后原告仍為該小區提供物業服務,原、被告間已形成事實上的物業服務關系。被告系X室的所有權人,萬科星園業主委員會制定了《萬科星園物業管理規約》,被告作為萬科星園小區業主,亦應予以遵守。現原告要求被告拆除違法構筑物的請求,有法律及事實依據,本院予以支持。依據《物權法》第七十八條第一款、第八十三條之規定,判決被告王敏于本判決生效之日起七日內拆除位于北京市朝陽區仰山路萬科星園某號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構筑物。案件受理費三十五元,由被告王敏負擔。

案例二:

未能證實全面履行了服務義務

判決多名業主少交物業費

北京程先生去年將小區物業公司起訴至法院,理由就是物業對小區違建未盡到管理職責。程先生的家位于樓房的頂層。2009年5月初,有小區業主在樓頂用槽鋼私自加蓋200余平方米的違章建筑。該違建導致程先生家的房屋主體墻出現裂縫,屋面防水層失效,造成屋面滲漏水。程先生認為小區物業應該保證自己房屋的正常使用,小區物業未盡到物業管理職責。

該案源于北京高檔別墅區九臺莊園,多名業主因拒交物業費被物業公司訴至法院。被訴的業主稱,小區內擴建成風,不少住戶私搭亂建大量房屋、游泳池、私家花園等,嚴重破壞了小區環境,雖然業主們多次反映,但物業公司不制止,對業主“圈地”行為疏于管理,侵犯了其他業主的權利,故拒交物業費以示抗拒。

法院經審理認為,原告物業公司稱為業主提供了合格的物業服務,但是未能證實其已經全面履行了自己的服務義務并得到大多數業主的認可,故其應承擔舉證不能的法律后果。昌平法院一審判決多名業主少交物業費,同時表示業主可以起訴物業公司管理不當。

北京市律師協會物業管理專業委員會秘書長、北京中勉律師事務所主任律師楊曉剛認為,對于小區業主私搭亂建的行為,物業公司負有制止和報告的義務。物業公司發現業主搭蓋違建后,首先應予以制止,其次要向城管、規劃等部門報告。

“北京市住建委曾頒布過相關文件,對物業公司報告的內容都有規定。”楊律師說,“物業公司向城管等部門報告后,拆除違建的工作應由城管承擔。業主也有權向城管報告,城管受理后應該及時予以處理,限期整改或責令拆除。”

楊曉剛律師認為,對于小區內的違建無法制止的,物業公司應該去法院起訴搭蓋違建的業主,按照最高法頒布的關于審理物業糾紛的司法解釋,受到侵害的業主有權起訴物業公司,要求其履行責任或賠償損失。對實施侵害行為的業主,物業公司也有權起訴業主,要求恢復原狀等。

但實際上小區物業并非毫無對策。物業公司可阻止參與違建的人員、材料和設備進入小區,切斷業主搭蓋違建的建材來源。

案例三:

因其他業主私搭亂建而拒交物業費

法院不予支持

雖然違建的問題未能解決,但物業公司已作出處理,鄒某僅以此為由拒絕繳納物業費缺乏合法依據。近日,金溪縣人民法院依法審結了一起物業服務合同糾紛,判決被告鄒某支付物業管理費2400元。

鄒某于2014年購買了某小區一套房屋。入住后,鄒某發現相鄰業主在靠近自己過道公共位置加了一扇防盜門,他認為侵害了自己的權利,找物業反映要求拆除。物業公司表示,會找相鄰業主協調處理。

半年過去了,相鄰業主并沒有拆除加蓋的防盜門。鄒某再次找到物業公司,物業公司表示,已告知相鄰業主不允許加建,且報告了城管部門,但物業公司無權拆除違規加蓋的防盜門,并建議他起訴相鄰業主。鄒某卻認為,對小區進行管理是物業公司的職責,他沒有找相鄰業主協商,也沒有對其提起訴訟。2015年開始,鄒某拒絕繳納物業費。后物業公司將鄒某訴至法院。

法院審理后認為,被告鄒某認為物業公司沒有對違規私搭亂建的現象進行制止,服務不當,因此拒絕繳納物業費。的確物業公司對小區內私搭亂建的行為有義務管理和制止。物業公司在接到鄒某反映的情況后,即與相應業主聯系,發送了書面通知,且及時向城管部門報告,已履行了相應的義務。雖然違建的問題未能解決,但物業公司已作出處理,鄒某僅以此為由拒絕繳納物業費缺乏合法依據,遂依法作出上述判決。

案例四:

物業強拆違章建筑

法院判決賠償業主損失

2001年6月13日,南京市民張女士購了一處住房,并與某物業公司(下稱某公司)簽訂了物業管理合約。7月16日,張女士請工人對新房進行裝修。在此過程中,她在內廚房外北陽臺上,用輕鋼龍骨材料搭建了一間約8.5平方米的廚房,且進行了內外裝修,但該房系違章建筑。

同年9月27日傍晚,負責小區物業管理的某公司的保安人員來到張的新房,限裝修工黃某5分鐘內離開房間。黃某離開后,某公司的有關人員將張家的北陽臺廚房吊頂、屋頂、墻體等多處砸爛。第二天上午,張女士找到物業公司負責人交涉未果。當日晚6時許,某公司的邱某帶領該公司數人,從張女士鄰居的窗口跳入張家北陽臺,將其違章搭建的廚房全部砸毀,廚房內的生活設施及物品全部被毀壞。

事后,張女士與某公司多次交涉未果,遂于2001年10月11日將對方告上法庭,要求判令某公司賠償物品損失費2.3萬元、精神損失費5000元,并要求被告承擔本案全部訴訟費。

南京市鼓樓區法院受理此案后,先后兩次開庭審理此案。庭審中,某公司首先提出,訴狀中所稱在外陽臺上搭建的廚房是違章建筑,張女士也未提供相應的證據證實損害行為就是該公司所為。據此,某公司不清楚張女士起訴的依據是什么。此外,對張女士要求賠償精神損失費沒有法律依據,故請求法院駁回原告的訴訟請求。

張女士指出,自己對搭建的廚房是違章建筑不持異議,但某公司無權拆除違建,并堅稱廚房及室內物品就是對方強行拆除并毀壞的。她認為,由于某公司的損害行為,毀壞了自家外廚房自來水管及廚房排油煙氣管等。由于自來水管損壞漏水,還造成鄰居家廚房、餐廳裝潢受損,費用高達4685元,要求某公司一并賠償。

南京市鼓樓區法院對張女士損壞現場進行了實地勘查,并委托評估機構對所建廚房的建材價值、人工費用及廚房內的生活設施、物品進行了財產評估,鑒定結論總損失額為1.2萬元。

該院經審理后認為:張女士搭建的廚房雖系違章建筑,應當拆除,但該權利應由行政主管部門行使,某物業公司作為物業管理部門,無權行使此權利。作為廚房的搭建人,張女士投入的建筑材料、人工費用及廚房內的生活設施、物品系其合法財產,理應受法律保護。某公司擅自闖入對方民宅,毀壞財物屬不法侵害行為。該公司的侵害行為與原告財物受損有直接的因果關系,由此所造成的損失理應予以全部賠償,具體賠償數額以鑒定結論為準。

4月12日,鼓樓區法院就此案作出一審判決,判決某公司敗訴,一次性賠償張女士財物損失費1.2萬元。案件受理費及鑒定費共1930元由被告承擔。張女士增加的訴訟請求因涉及案外他人利益,本案不作處理;所提出的精神損失費賠償,缺乏法律依據,亦不予支持。


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